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時間(jian)︰2020-03-30 22:15:54 來(lai)源︰經濟(ji)參考報(bao)

當前,國內(na)房地產行業集(ji)中度不(bu)斷(duan)提升,房企優勝劣汰趨勢正(zheng)在加速。數據顯示(shi),2019年330家房企破產,百強房企整體業績也(ye)未有明顯提升。今年,各梯(ti)隊房企門檻進一步提升,但規模房企擴容放緩,新增千億房企數明顯下降,近(jin)4年來(lai)房企整體的目標完(wan)成率水平也(ye)逐年降低。

房企兩極分化(hua)現(xian)象加劇

1月13日下午(wu),世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯合宣布(bu),世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團的87個項目,成為2020年首(shou)個大(da)型收並(bing)購事件(jian),甚至被稱為“世紀大(da)並(bing)購”。在業內(na)看來(lai),房地產行業正(zheng)由(you)高(gao)速發展時期進入(ru)橫盤期,加之2019年融資監管政策收緊,眾多(duo)房企所面臨的生(sheng)存壓力史(shi)無前例。

隨著行業集(ji)中度的不(bu)斷(duan)提升,行業頭部格局不(bu)斷(duan)穩(wen)固,2019年房企TOP30門檻值(zhi)已超千億。與此同時bao)  gei)中小企業的機會卻越來(lai)越少(shao),並(bing)且地產行業的容錯度降低。針對世茂集(ji)團收購福晟集(ji)團事件(jian),億翰智(zhi)庫相關分析人士指出︰“本次交(jiao)易的被收購方福晟集(ji)團,曾經也(ye)是穩(wen)健經營(ying)的典範(fan),但在瞬息萬變的行情(qing)之下,連續(xu)踏空節(jie)奏(zou),加you)嫌Χ允?保(bao) 鈧漳鶼陸袢盞目喙!/p>

行業整體規模增速也(ye)在顯著(zhu)放緩,百強房企規模增長(chang)“失速”。2019年12月,房企進一步加大(da)供貨(huo)力度qun)陀ying)銷力度,以沖刺年終業績,百強房企權益銷售金(jin)額環fan)仍齔chang)18.3%至9903.4億元,創全(quan)年單(dan)月規模新高(gao)。然而(er),多(duo)家市場機構統計顯示(shi),真實情(qing)況並(bing)不(bu)如企業業績增速反(fan)映得(de)那qiao)蠢止(zhi)郟 笠凳導嗜?hua)表現(xian)普遍(bian)不(bu)及預期。權益口(kou)徑duan)攏 僨糠科019年全(quan)年累(lei)計銷售金(jin)額同比增長(chang)6.5%,不(bu)及2017年的40.5%和(he)2018年的35.1%。

與此同時bao)019年全(quan)年,數百家房地產企業宣告破產的消息進一步引發市場關注(zhu)。中國指數研究(jiu)院的統計顯示(shi),截至2019年11月,在人民法(fa)院公告網,以“房地產+破產文書(shu)”為關鍵字(zi)可檢索出來(lai)400多(duo)條破產文書(shu),以yun)笠滴 dan)位(wei)來(lai)看的話,剔除部分重復企業及非(fei)房地產企業,共bu)30家房企發布(bu)了(liao)破產相關文書(shu)。

中指院相關分析人士指出,發布(bu)破產文書(shu)的房地產企業主要分布(bu)于長(chang)三(san)角與珠三(san)角城市群(qun),上述兩個區域佔總數量的43%。中指院分析人士認為,“一方面,熱點城市及城市群(qun),吸引了(liao)大(da)量房地產開(kai)發企業進入(ru),區域競爭激(ji)烈,地方小微房企生(sheng)存更加艱難;另一方面,長(chang)三(san)角及珠三(san)角投(tou)資及借貸(dai)熱度高(gao),借貸(dai)糾紛(fen)以及公司注(zhu)銷破產更加頻繁(fan)。”

融資困境(jing)疊(die)加企業經營(ying)壓力

“對yun)撇笠到瀉聳島hou),我們發現(xian)房企大(da)多(duo)為當地開(kai)發企業,很(hen)多(duo)糾紛(fen)為破產和(he)解以及再次啟動,相比小企業而(er)言,部分zhi)婺O嘍越洗da)的房企,因戰略定(ding)位(wei)、多(duo)元擴張(zhang)、項目銷售等問題(ti),資金(jin)鏈(lian)也(ye)出現(xian)了(liao)問題(ti)。”中指院方面表示(shi)。

根據中指院對yun)笠瞪釹堇?jing)原因分析研究(jiu),房企面臨破產主要有兩方面原因︰一方面,企業自(zi)身管理制度落(luo)後(hou)、運營(ying)效率較xi)汀 啡狽fa)競爭力、布(bu)局zhi)?唬 謔諧』鶉鵲納閑釁誚錐危 笠檔南 導 燜僭齔chang),掩蓋(gai)自(zi)身“內(na)功(gong)”先天不(bu)足的缺陷。同時bao) 婺;hua)也(ye)對yun)笠底zi)身管理提出更高(gao)的要求,企業並(bing)沒有及時優化(hua)應對挑戰。一旦市場進入(ru)平穩(wen)或下行期,企業的競爭力短板就(jiu)會凸顯出來(lai),銷售去化(hua)以及融資等問題(ti)將形成較大(da)壓力。

另一方面,部分房企前期的業績高(gao)增長(chang)促使企業自(zi)信心急劇擴張(zhang),在業務發展方面速度過快,激(ji)進的多(duo)元化(hua)拓展拖(tuo)累(lei)了(liao)企業的發展速度。

“作為一個資金(jin)密集(ji)型行業,房地產開(kai)發需要大(da)量資金(jin)支(zhi)持,一旦運轉中的環節(jie)出現(xian)資金(jin)問題(ti),多(duo)米諾效應被觸發,將迅gan)俾櫻 賈zhi)房企經營(ying)困頓甚至倒閉破產。”中指院方面分析指出,2019年,信用評級較高(gao)的大(da)型房企資金(jin)優勢更加明顯,而(er)部分小型房企資金(jin)承壓,短期資金(jin)風(feng)險(xian)顯著(zhu)增加。“房企仍需要從經營(ying)上做好地產主業,優化(hua)債務結構,降低杠(gong)桿(gan)比例,平穩(wen)發展才(cai)能持久經營(ying)。”

在政策調控較緊的當下,尤其是融資端不(bu)斷(duan)收緊,融資成本水漲船高(gao),現(xian)金(jin)流更是重中之重。億翰智(zhi)庫方面也(ye)認為,“收並(bing)購浪潮(chao)來(lai)襲,也(ye)體現(xian)出當下地產行業之艱難。對于進入(ru)發展困境(jing)的房企而(er)言,或多(duo)或少(shao)都有自(zi)身的原因。”

2019年,全(quan)國範(fan)圍(wei)多(duo)個城市取消或放寬(kuan)了(liao)落(luo)戶限制。業內(na)預計,至少(shao)未來(lai)2-3年城鎮化(hua)速度仍能保(bao)持,基本置(zhi)業需求仍在,住宅(zhai)開(kai)發仍有增長(chang)空間(jian)。億翰方面認為,房地產企業在精進主業的基礎(chu)上,可結合本身基因和(he)資源情(qing)況,適度投(tou)入(ru)部分zhi)夭喙氐畝duo)元化(hua)業務作為長(chang)期戰略,但一定(ding)要注(zhu)意多(duo)元化(hua)的投(tou)入(ru)也(ye)要遵守聚焦原則,同時平衡好主業與其他業務的結構關系(xi)。

2020年房企規模預計穩(wen)中有升

近(jin)幾年,房企紛(fen)紛(fen)涉足長(chang)租(zu)公寓、養老xi)夭?穆玫夭喙亓 潁 ye)有房企進軍新能源汽(qi)車、機器人制造、汽(qi)車零部件(jian)制造等非(fei)地產領域。上述中指院方面分析人士表示(shi),“房企要對自(zi)身的財力、物(wu)力、人力有著系(xi)統規劃,促進業務及品牌的協同發展,形成系(xi)統運營(ying)合力,否則新涉足業務不(bu)僅短期難見效益,主業的發展也(ye)會受到拖(tuo)累(lei)。”

行業人士指出,受市場下行和(he)調控不(bu)放松影響(xiang),我國房地產企業正(zheng)在面臨費用率提升、負債率升高(gao)、短期償債能力下滑(hua)的困境(jing),尤其中小型房企,仍將面臨一定(ding)的盈(ying)利(li)和(he)資金(jin)壓力。

未來(lai),在融資監管全(quan)方位(wei)趨緊的情(qing)況下,行業分化(hua)將會持續(xu)加劇。業內(na)普遍(bian)認為,雖然目前房地產市場整體去化(hua)壓力尚存,但行業將保(bao)持長(chang)期平穩(wen)發展的市場環境(jing)已趨于明朗sheng)T?020年企業整體規模將維持穩(wen)中有升的增長(chang)態勢。行業競爭加劇下,百強房企內(na)部的分化(hua)格局也(ye)將進一步持續(xu)。

在市場去化(hua)承壓的背(bei)景下,企業的發展重心逐漸由(you)“增量角逐”轉向“提質增效”bao) 蠢lai)業績規模的增長(chang)不(bu)能簡(jian)單(dan)依賴于供貨(huo)量的加大(da),企業戰略布(bu)局、組(zu)織管控、品牌建(jian)設等綜合實力的提升將是房企未來(lai)工作的重中之重。

“尤其是中小型房企布(bu)局相對集(ji)中,很(hen)難平衡區域風(feng)險(xian)。因此,適度降低杠(gong)桿(gan)比例,放緩增長(chang)節(jie)奏(zou),能夠有效規避(bi)現(xian)金(jin)流風(feng)險(xian)。”億翰智(zhi)庫方面指出,當下lu)康夭幸檔木赫窬鐘胍醞da)有不(bu)同,合作是當下lu)科笊sheng)存和(he)競爭的主要形式,合作的本質是優勢交(jiao)換,合作的目的是完(wan)善自(zi)我的資源矩陣。

編輯︰郭夢(meng)涵

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